Dobro došli u Dubai, jedan od retkih gradova koji iz godine u godinu pokazuje stabilan rast, a za kupce jasna pravila i sigurnu pravnu zaštitu. Sve to čini Dubai pogodnim kako za život, tako i za ulaganje. Dinamično tržište, projekti koji se brzo grade ali i prodaju, pa nije ni čudo da ga investitori iz Evrope već godinama prepoznaju kao ozbiljan potencijal za ulaganje. Zbog svega toga, veoma je važno da imate pouzdan izvor informacija kod partnera kojem ćete verovati da vas vodi kroz proces kupovine nekretnine u Dubaiju, bez pritiska i skrivenih troškova.
Zašto Dubai?
Ono što Dubai nudi, a što je posebno privlačno kupcima iz našeg regiona, su stabilna ekonomija, potpuno vlasništvo nad nekretninom za strance, i činjenica da se sve transakcije vode preko državnih institucija. Uz sve to, izdavanje u proseku donosi 8 do 10% godišnje od vrednosti uloženog novca, dok cene i standard života rastu, posebno u četvrtima gde se započinju novi projekti i aktivno razvija infrastruktura. Oni koji razmišljaju o preseljenju u Dubai, mogu da očekuju moderan i siguran grad gde svakodnevica može da izgleda kako god vi želite. Međunarodne škole, razvijen prevoz i nova infrastruktura koja prati potrebe savremenog života, čine Dubai privlačnim i praktičnim za porodice, kao i pojedince koji ovde mogu da zamisle svoj život, ili planiraju ulaganje.
Uloga agencije Sky Glow kao partnera u kupovini
Kupovina nekretnine u gradu koji ne poznajete najbolje može biti zahtevan poduhvat, ali ako imate nekoga ko radi u vašem interesu, i vodi vas korak po korak kroz sve faze, onda taj proces postaje daleko lakši. Agencija kao što je Sky Glow, pre svega vam osigurava pristup najboljim i proverenim developerima, odnosno investitorima koji stoje iza gradnje projekta, koji su prošli sve provere, i samim tim eliminišete nepotrebne rizike. Nekretninu birate vi, a mi preuzimamo odatle. Predstavićemo vam najbolje opcije za vaše potrebe, voditi vas kroz dokumentaciju, i vršiti pregovore u vaše ime, kako biste izvukli najbolje od nekretnine u Dubaiju.
Jedna od prednosti kupovine nekretnine u Dubaiju je i to što je naša usluga za vas potpuno besplatna. U ovom tržišnom modelu proviziju plaćaju developeri, dok kupac dobija punu podršku bez dodatnih troškova. To znači da imate stručan tim koji štiti vaše interese, a da se pri tom ne povećavaju troškovi kupovine.
Cena kvadrata u Dubaiju ne određuje se kao kod nas, već po ukupnoj vrednosti stana koja zavisi prvo od developera, faze izgradnje, i lokacije. Zbog specifičnosti poput ove, važno je da imate stručnu podršku koja će vam jasno predstaviti razlike i pomoći da pronađete ono što je isplativo, ali po vašoj meri.
Odluke koje je poželjno da donesete pre kupovine
Pre nego što krenete da gledate konkretne projekte i stanove, bitno je da jasno postavite nekoliko osnovnih stvari. To su odluke koje štede vreme i novac, i ulivaju poverenje da ste doneli odluku u skladu sa vašim ciljevima i očekivanjima. Hajde da zajedno prođemo kroz najvažnije stvari:
- Definišite svoj cilj
Kupci nekretnina u Dubaiju najčešće se dele na 3 grupe, a to su oni koji kupuju za život, za izdavanje, ili radi investicije i potencijalne preprodaje. Nećete imati iste kriterijume kao neko ko planira da živi tamo, ili investitor koji cilja isključivo na ROI i rast vrednosti. Za život su bolji mirni kvartovi, neposredna blizina škola, dobro organizovan prevoz i olakšan svakodnevni život. Ako kupujete za izdavanje ili kao investiciju, najbitniji faktori su potražnja, frekvencija iznajmljivanja, fleksibilini planovi otplate i potencijalni rast investicione vrednosti tokom izgradnje.
- Odredite budžet i plan otplate
Budžet koji ste odredili da možete da odvojite određuje koje projekte ima smisla gledati i koji modeli otplate vam najviše odgovaraju. Kupovina nekretnina u Dubaiju pristupačnija je nego što većina ljudi misli, jer se stanovi najčešće otplaćuju direktno preko developera, bez bankarskog kredita.
U Dubaiju se stanovi najčešće kupuju kroz fleksibilne planove otplate direktno preko developera, koji izgledaju otprilike ovako:
Početno učešće od oko 10 do 30%
Prva, i svakom kupcu najvažnija stavka je učešće. Visina učešća zavisi od developera i faze izgradnje. Projekti u ranoj fazi često zahtevaju manje iznose za učešće.
Rate tokom izgradnje
Ovaj deo plana otplate raspoređen je u skladu sa tim kako napreduju radovi, ukoliko ste kupili projekat u izgradnji. Rate su predvidive, i kao i dinamika otplate, mogu se unapred definisati u ugovoru.
Završna uplata pri primopredaji
Kada objekat bude gotov i spreman za useljenje, uplaćuje se poslednji deo ukupne vrednosti nekretnine.
Post-handover planovi
Kod određenih devlopera, deo otplate možete da ostavite i za nakon useljenja, čak i nekoliko godina posle završetka gradnje. Ovo je posebno praktično za investitore koji unapred računaju na prihod od izdavanja.
Kada jasno odredite budžet, to olakšava izbor projekta i sprečava vas da gledate projekte koji vam realno ne odgovaraju. Kada mi imamo informaciju koliko želite da uložite i koji način otplate vam najviše odgovara, predložićemo najbolje opcije i pronaći ćemo projekat koji se najbolje uklapa u vaše mogućnosti i cilj koji ste prethodno odredili.
- Izaberite tip nekretnine
Spram vaših potreba i planova, razmislite da li vam više odgovara studio, jednosoban ili dvosoban stan, vila ili townhouse. Najpopularniji tip nekretnine kod investitora su garsonjere i jednosobni stanovi, zbog stabilne potražnje i mogućnosti brzog izdavanja. Oni koji planiraju život u Dubaiju obično biraju veće kvadrature, mirnije zone, i objekte sa više sadržaja i infrastrukture.
- Najbitniji kriterijumi
Pravi izbor nekretnine ne zavisi isključivo od cene, planova otplate, ili ostalih gorepomenutih tačaka, već od kombinacije faktora koji određuju trenutnu cenu i potencijalni rast. Evo koji su najvažniji kriterijumi za odabir projekta, spram vaših ciljeva:
- povezanost sa glavnim delovima grada
- sadržaji u okviru projekta i kvalitet gradnje
- reputacija developera
- faza izgradnje i potencijal rasta
- uslovi otplate i mogućnost preprodaje
- potražnja za izdavanjem u tom kvartu
Pravi izbor nekretnine ne zavisi samo od cene, već od kombinacije faktora koji određuju njenu sadašnju vrednost i budući rast. Pre donošenja odluke, važno je da proverite:
Najperspektivnije četvrti u Dubaiju
Dubai tržište nektretnina, i u saradnji sa Sky Glow agencijom, nudi veliki izbor različitih zona, ali nekoliko četvrti se posebno izdvajaju po brzini razvoja, stabilnoj potražnji i pristupačnim planovima otplate. Baš u tim delovima grada nalaze se projekti koje kupci iz našeg regiona najrađe i najčešće biraju da li za život, ili kao investiciju.
Ove kvartove u Dubaiju odlikuje moderan stil gradnje, dobru povezanost sa svim značajnim delovima grada, potražnju za izdavanjem, i visok potencijal za rast vrednosti nekretnine. Svaki od kvartova ima svoju publiku i prednosti koje ih privlače, pa je važno razumeti šta koji nudi, pre nego što napravite sopstveni izbor.
Arjan
Arjan je kvart koji se brzo razvija, poznat po pristupačnim cenama i velikom broju novih projekata. Blizina škola, parkova i sadržaja pogodnih za svakodnevni život čini ga privlačnim za porodice i mlade zakupce. Investitorima je Arjan zanimljiv jer ulazak u ranoj fazi gradnje često znači nižu cenu i solidan potencijal rasta.
Jumeirah Village Circle (JVC)
JVC je jedna od najpopularnijih rezidencijalnih zona za izdavanje. Nudi mirno okruženje, dobru povezanost i velik izbor stanova. Investitori biraju JVC zbog stabilne potražnje, jake popunjenosti i stalnog rasta broja novih projekata.
Dubai South
Dubai South je velika razvojna zona oko aerodroma Al Maktoum i Expo City-ja. Cene su povoljnije nego u centralnim delovima grada, a projekti moderni i planirani dugoročno. Kupcima projekti u ovom kvartu nude fleksibilne planove otplate i očekivani rast vrednosti kako se završava nova infrastruktura.
Dubai Islands
Dubai Islands je nova obalna zona koja se razvija u pravcu luksuznih rezidencija, hotela i modernih turističkih sadržaja. Kupci je biraju zbog dugoročnog potencijala, pristupa moru i budućih projekata koji postepeno podižu vrednost lokacije.
Jumeirah Village Triangle
JVT je miran kvart sa kombinacijom vila i manjih stambenih zgrada, idealan za one koji žele tiše okruženje. Investitorima nudi stabilnu potražnju i dobre cene u poređenju sa centralnim delovima grada, uz dobru vezu sa Dubai Marinom i JLT-om.
O potencijalu i detaljnije o kvartovima u Dubaiju smo pisali u jednom od prethodnih tekstova, koje možete pročitati kako biste se detaljnije informisali pre odabira projekta.
Proces kupovine za kupce iz Srbije
Kupovina nekretnine u Dubaiju izgleda drugačije nego kod nas, ali je zapravo jednostavnija i brža, posebno onda kada imate pouzdan tim koji vas vodi kroz sve faze. Postoje unapred definisani, jasni koraci koje prolazi svaki kupac, bez obzira na to da li kupujete za život, ili kao investiciju.
Mnogi kupci danas ciljaju upravo preprodaju, jer se tu često ostvaruje najveća kapitalna dobit. Kada kupite stan u ranoj fazi izgradnje, ulazite na tržište po najnižoj ceni, a tokom sledeće godine njegova vrednost može da poraste i do 30 posto. U Dubaiju imate pravo da preprodate stan već nakon otplaćenih 30% vrednosti, što daje mogućnost da ostvarite zaradu i pre završetka projekta. Neki investitori čekaju kraj izgradnje kako bi cena dodatno porasla, ali izbor strategije zavisi od vašeg cilja, a to definišemo zajedno na početku.
- Odabir nekretnine
Proces počinje izborom projekta koji vam odgovara po prethodno defitnisanim kriterijumima. U ovoj fazi zajedno analiziramo opcije i biramo stan koji vam najviše odgovara. Najčešće pitanje koje dobijamo je “koliko je kvadrat?”, ali u Dubaiju se nekretnine prodaju po ukupnoj ceni stana. Cena nekretnine zavisi od developera, lokacije i faze gradnje.
- Rezervacija
Kada izaberemo jedinicu, pravi se rezervacija. To je kratka procedura kojom se stan “sklanja iz prodaje” i čuva za vas. U ovoj fazi se uplaćuje depozit od oko 5.000 evra, koji ulazi u ukupnu cenu. Rezervacija je važna jer se stanovi u Dubaiju prodaju veoma brzo, posebno u traženim zonama.
- Potpisivanje glavnog ugovora (SPA)
Nakon rezervacije i definisanja osnovnih uslova kupovine, u roku od oko 30 dana potpisuje se SPA ugovor (Sales and Purchase Agreement). Ovaj ugovor formalizuje dogovor između kupca i developera i potvrđuje cenu, plan plaćanja i ostale ključne uslove.
- Plaćanje prema planu otplate
Nakon potpisivanja SPA ugovora, kreće isplaćivanje u unapred dogovorenim ratama. Sve uplate idu na escrow račun, koji je pod nadzorom Dubai Land Department-a i koristi se isključivo za gradnju projekta koji kupujete.
- Registracija i takse
Tokom registracije plaća se i obavezna registraciona taksa od 4%, koju naplaćuje Dubai Land Department. Nakon toga se vodi evidencija svih vaših uplata i napretka radova.
- Praćenje izgradnje
Tokom čitavog procesa dobijate redovne izveštaje o napretku izgradnje, a možete i lično da obiđete lokaciju. Ovo je standardna praksa u Dubaiju i daje dodatnu sigurnost kupcima koji ne žive u UAE.
- Primopredaja i useljenje
Kada je projekat završen, developer zakazuje primopredaju stana. U ovoj fazi se radi tehnički pregled i rešava sve što je potrebno pre useljenja. Posle primopredaje, nekretnina se vodi na vaše ime i zvanično ste 100% vlasnik nekretnine u Dubaiju.
Pravna i poreska slika za strane kupce u UAE
Kupovina nekretnine u Dubaiju nije komplikovan proces, i pravila i procedure jasno su uređene, čak i ako niste državljanin Emirata i nemate vizu. Propisi su postavljeni tako da štite kupca, a svaka transakcija prolazi kroz državne institucije, što doprinosi nivou sigurnosti.
Vlasnička prava za strane kupce
U Dubaiju postoje sistemi poznati kao freehold i leasehold zona, i to su određene zone u gradu gde stranci mogu da kupe ili iznajme nekretninu na svoje ime. U leasehold zonama, stranci ne mogu da poseduju zemljište, već pravo na koriščenje u definisanom periodu, i to obično na 30, 50 ili 90 godina. U freehold zonama, stranci mogu biti 100% vlasnici nekretnine i zemljišta na neograničeno vreme, i to znači nekoliko stvari:
- vlasništvo nad nekretninom i zemljištem je trajno
- vlasništvo se upisuje u zvanične registre
- ne zahteva lokalnog partnera
- ne zahteva vizu ili boravišnu dozvolu
Upis vlasništva vodi Dubai Land Department, koji izdaje zvanični dokument o vlasništvu koji se zove Title Deed.
Transakcije su zakonski regulisane
Kupovina nekretnine ili zemljišta u Dubaiju prolazi kroz dve ključne institucije:
- Dubai Land Department (DLD), institucija zadužena za registraciju i vlasnička prava
- RERA, telo koje reguliše tržište, nadzire developere i kontroliše escrow račune
Zbog ovakvog sistema i kontrole, kupac je potpuno siguran da je novac zaštićen i da ide tačno u projekat koji kupuje.
Porezi i takse za kupce
Dubai je poznat po jednostavnom poreskom sistemu, što kupovinu čini posebno atraktivnom za investitore. Ne postoji porez na imovinu, niti porez na prihod koji ostvarite izdavanjem stana, kao ni porez na kapitalnu dobit ako odlučite da ga prodate. Jedini trošak koji kupac ima jeste registraciona taksa od 4%, koju naplaćuje Dubai Land Department i plaća se jednokratno. Upravo zbog ovakve strukture, Dubai je privlačan onima koji žele čist, predvidiv i stabilan prihod od izdavanja ili prodaje nekretnine.
Pravna sigurnost pri izgradnji
Ako kupujete stan u izgradnji, sve rate idu na escrow račun. To je poseban račun pod nadzorom DLD-a koji se koristi isključivo za izgradnju tog projekta. Developer ne može da koristi novac u druge svrhe, što kupcu daje dodarnu zaštitu pri kupovini nekretnine u Dubaiju.
Viza preko nekretnine (opciono)
Iako viza nije potrebna da biste bili vlasnik, možete je dobiti ako ispunite određene uslove vrednosti nekretnine. Ovo je dodatna pogodnost za one koji razmišljaju o preseljenju ili boravku u UAE.
Trendovi na tržištu i šta kupci mogu da očekuju u narednim godinama
Dubai ulazi u novu fazu rasta koja ne znači samo rast cena i vrednosti nekretnina, već i promene u načinu života, dolasku sve većeg broja stranih profesionalaca i ubrzanom razvoju novih zona. Sve više ljudi dolazi u Dubai da radi ili pokreće sopstveni biznis, što direktno povećava potražnju za stanovima, posebno u srednjem cenovnom rangu i u kvartovima koji su blizu novih poslovnih centara.
Jedan od ključnih trendova je rast potražnje za stanovima u izgradnji, jer kupci žele fleksibilne planove otplate i mogućnost da zarade kroz preprodaju dok projekat još nije završen. Ovaj model kupovine postao je standard, posebno kod kupaca koji planiraju da prodaju stan nakon što otplate 30% vrednosti, što je u Dubaiju zakonski dozvoljeno.
Drugi trend je razvoj potpuno novih zona kao što su Dubai South i Dubai Islands. Ove lokacije privlače kupce koji žele da uđu na tržište dok su cene povoljnije, jer je upravo u tim delovima najizraženiji rast vrednosti kako se završavaju nove saobraćajnice, škole, hoteli i poslovni kompleksi.
Primetno je i da se sve više kupaca odlučuje za manje jedinice kao što su studio i jednosobni stanovi, jer se najbrže izdaju i daju najstabilniji godišnji prihod. Ovo je trend koji naročito prate kupci i investitori iz Evrope.
Iako je Dubai zaista važi za jedan od najdinamičnijih tržišta na svetu, najvažniji faktor ostaje pravi izbor projekta, faze izgradnje, ali i agencije koja će vas kroz taj proces voditi. Kupci koji uđu u ranu fazu i biraju projekte u kvartovima koji se brzo razvijaju i dalje ostvaruju najveću kapitalnu dobit.
Zaključak
Kupovina nekretnine u Dubaiju danas je dostupnija nego ikad. Jasno definisani zakoni, fleksibilni planovi otplate i mogućnost da budete stopostotni vlasnik čak i ako niste državljanin emirata, čine ceo proces transparentnim i sigurnim. Kada se tome doda kontinuiran rast tržišta, priliv stranih investitora, i sve veća potražnja za stanovima u izgradnji, postaje jasno zašto se toliko kupaca iz našeg regiona odlučuje za kupovinu nekretnine u Dubaiju.
Da biste doneli pravu odluku, počinjete sa jasnim ciljem i profesionalnim partnerom. Sa stručnim Sky Glow timom iza sebe, svaka faza kupovine nekretnine u Dubaiju postaje jednostavna i predvidiva. Naša uloga je da vam olakšamo ceo proces i da budemo pouzdan partner u svakoj fazi kupovine.
Ako razmišljate o ulaganju u nekretnine Dubaiju ili želite da saznate šta je trenutno najpametniji izbor, pozovite nas. Zajedno ćemo pronaći nekretninu koja ima smisla za vas, i krenućemo u proces kupovine bez stresa i komplikacija.
