Kad prvi put krene da istražujete kupovinu nekretnine u Dubaiju kao i tržište nekretnina u UAE-u, skoro sigurno ćete se susresti sa dva pojma: freehold i leasehold. Ova dva termina u praksi utiču na to šta zapravo kupujete i kakva su vaša prava kao vlasnika.
Ovi termini utiču na dugoročnu sigurnost investicije, mogućnost prodaje, izdavanja, pa čak i nasleđivanja imovine. Zbog toga je važno da se njihovo značenje razume na samom početku, pre nego što uopšte počnete da birate lokaciju, tip nekretnine ili budžet.
Najkraće rečeno, razlika između leasehold i freehold zona ogleda se u stepenu vlasništva nad nekretninom, ali u ovom članku ćemo detaljnije objasniti šta to konkretno znači u praksi, kako utiče na kupovinu, izdavanje i dugoročnu sigurnost ulaganja.
Šta znači freehold vlasništvo
Kod freehold nekretnine, vi kupovinom postajete potpuni vlasnik stana, vile ili poslovnog prostora, ali i udela u zemljištu na kojem se ta nekretnina nalazi. To vlasništvo nije vremenski ograničeno. Možete prodati nekretninu, izdati je, pokloniti ili ostaviti u nasledstvo bez posebnih pravnih ograničenja vezanih za rok trajanja.
Ono što je posebno važno za strane kupce jeste da se freehold vlasništvo u Dubaiju zvanično registruje na vaše ime u zemljišnim knjigama, kroz institucije nadležne za evidenciju vlasništva. Time dobijate pravni dokument koji potvrđuje da ste vi vlasnik nekretnine, što daje dodatnu sigurnost i olakšava kasniju prodaju ili prenos imovine.
U Dubaiju je freehold model ono što većina stranih kupaca traži, jer pruža sigurnost dugoročne investicije. Zato su projekti u zonama kao što su Downtown Dubai, Dubai Marina ili Dubai Hills Estate posebno popularni među investitorima iz inostranstva.
Šta znači leasehold
Drugačiji koncept od freehold vlasništva je leasehold, gde se ne kupuje puno vlasništvo nad nekretninom zauvek, već pravo da je koristite na dug vremenski period, najčešće do 99 godina. Zemljište i dalje ostaje u punom vlasništvu originalnog vlasnika ili developera.
U praksi to znači da nekretninu možete normalno koristiti, izdavati ili čak prodati tokom trajanja zakupa, ali pravno gledano to nije isto kao trajno vlasništvo na koje imate pravo kada kupite nekretninu u freehold zonama. Kada istekne ugovoreni period, prava se vraćaju vlasniku zemljišta, osim ako se ugovor ne produži.
Zbog toga se leasehold češće posmatra kao srednjoročna opcija, dok se freehold smatra stabilnijim rešenjem za dugoročne planove i nekretnine koje planirate da ostavite kao nasledstvo.
Zašto kupovina u leasehold zonama u Dubaiju može biti dobra investicija
Iako se leasehold često doživljava kao slabija opcija u odnosu na freehold, realnost tržišta nekretnina u Dubaiju je drugačija. U određenim projektima i lokacijama leasehold nekretnine mogu predstavljati veoma racionalan ulazak na tržište, posebno za investitore koji gledaju dugoročni rast vrednosti.
Koje su to ključne prednosti kupovine u leasehold zonama:
Niža ulazna cena
Leasehold nekretnine su po pravilu pristupačnije od sličnih nekretnina u freehold zonama. To omogućava kupcima lakši ulazak na tržište nekretnina u Dubaiju uz manji početni kapital, ali i potencijalno veći prinos na ulaganje.
Pristup dobrim lokacijama po povoljnijoj ceni
U nekim slučajevima leasehold projekti se nalaze u zonama koje su već razvijene ili se intenzivno razvijaju, što znači da kupac dobija vrednost lokacije po nižoj ceni u odnosu na freehold nekretnine u istoj ili susednoj zoni.
Mogućnost izdavanja i preprodaje tokom trajanja ugovora
U praksi, leasehold nekretnina se može normalno izdavati i prodavati tokom trajanja zakupa (koji je često do 99 godina), što je sasvim dovoljno dug period za većinu investicionih strategija.
Potencijal rasta vrednosti kroz razvoj zone
Kako se infrastruktura razvija, potražnja za zakupom i kupovinom raste, što može pozitivno uticati na vrednost nekretnine bez obzira na leasehold status.
Kako se leasehold zone vremenom menjaju u Dubaiju
Važno je razumeti da tržište nekretnina u Dubaiju nije statično. Status zona se kroz godine razvijao zajedno sa urbanističkim planiranjem i regulativom. 2002. godine Dubai je prvi put dozvolio stranim državljanima kupovinu nekretnina u jasno definisanim freehold zonama, poput Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai i Emirates Hills. Ove zone su od početka bile freehold i nisu prelazile iz leasehold modela.
U periodu od 2005. do 2008. godine dodatno su se razvijale nove freehold zajednice kao što su Business Bay, JLT, Arabian Ranches, Motor City i Sports City, koje su takođe od starta bile definisane kao freehold.
Sa druge strane, pojedine lokacije poput delova Dubai Investment Park-a, Jebel Ali-ja, Al Furjan-a i Dubai South područja razvijale su se kao leasehold, jer je zemljište bilo u vlasništvu velikih državnih ili industrijskih entiteta.
Od 2018. godine započinje važna promena na tržištu – Dubai Land Department počinje da odobrava konverzije određenih projekata iz leasehold u freehold model, i to na principu projekat po projekat, a ne cela zona odjednom.
Šta to znači za kupce danas
Danas je potpuno moguće da u istoj zoni postoje i leasehold i freehold projekti. O statusu nekretnine odlučuju regulatorno telo (DLD) i vlasnik zemljišta, a konverzija nije automatska, ali je realna u projektima koji se nalaze u zonama koje se aktivno razvijaju. U praksi, konverzija iz leasehold u freehold se najčešće vrši uz dodatnu administrativnu taksu, koja se okvirno kreće oko 1–2% vrednosti nekretnine, u zavisnosti od projekta i odluke nadležnih institucija.
Zbog svega toga, kupovina u kvalitetnom leasehold projektu, posebno ako se nalazi u zoni gde već postoje freehold projekti, može biti strateški potez. Kupujete nektetninu po nižoj ceni danas, uz potencijal buduće konverzije, i rast vrednosti nekretnine.
Freehold zone u Dubaiju
Važna specifičnost Dubaija je to što strani državljani ne mogu kupovati nekretnine baš svuda, već samo u posebno određenim područjima. Ta područja se zovu freehold zone.
To su delovi grada u kojima je zakonima Dubaija stranim državljanima omogućeno puno vlasništvo nad nekretninama. Kada kupite nekretninu u freehold zoni, vaše ime se upisuje kao vlasnik u zemljišne knjige, i imate ista imovinska prava kao i lokalni vlasnici u tim zonama.
Najpoznatije freehold zone u Dubaiju
Neke freehold zone su postale globalno prepoznatljive i često se pojavljuju u oglasima, investicionim analizama i luksuznim brošurama. Razlog za to nije samo marketing, već kombinacija lokacije, infrastrukture, kvaliteta gradnje i potražnje za kupovinu i izdavanje.
Ove oblasti su najčešće razvijane kao velike, planski uređene zajednice sa infrastrukturom koju čine restorani, prodavnice, šetališta, i drugi sadržaji koji podržavaju visok kvalitet života. Zbog toga su privlačne onima koji kupuju nekretninu kao investiciju, a i onim kupcima koji žele da žive u Dubaiju.
Upravo u takvim zonama se najlakše kombinuju tri stvari koje kupci najčešće traže: dobra lokacija, stabilna potražnja za zakupom i dugoročan potencijal rasta vrednosti nekretnine.
Downtown Dubai je simbol urbanog luksuza, sa pogledom na Burj Khalifu i blizinom Dubai Mall-a. Nekretnine ovde se često kupuju radi prestiža, ali i jakog potencijala za kratkoročni i dugoročni zakup.
Dubai Marina nudi život uz more, šetališta, restorane i visoke stambene zgrade. Ovo je jedna od najtraženijih zona za izdavanje, posebno među mladim profesionalcima i turistima.
Arjan je sve popularnija rezidencijalna zona u Dubaiju, poznata po novijim zgradama i zelenijem okruženju. Zbog cena pristupačnijih u odnosu na centralne luksuzne zone, i stabilne potražnje za zakupom, Arjan je čest izbor za one koji traže dobar balans između kopovne cene i dugoročnog prinosa.
Palm Jumeirah je čuveno veštačko ostrvo u obliku palme, poznato po vilama na plaži i luksuznim apartmanima sa pogledom na more. Ova zona je često izbor kupaca koji traže ekskluzivnost i vrhunski lifestyle.
Business Bay je poslovno-stambeni centar blizu Downtown Dubaija. Zbog lokacije i stalnog razvoja, zanimljiv je investitorima, a i kupcima koji žele da ulože u nekretninu blizu poslovne zone.
Jumeirah Village Circle je poznat po pristupačnijim cenama i velikoj ponudi stanova i townhouses. Često se preporučuje kupcima koji prvi put ulažu u Dubai i traže dobar odnos cene i prinosa od zakupa.
Kako izabrati između leasehold i freehold zone
Ako planirate dugoročnu investiciju, želite potpunu kontrolu nad nekretninom i mogućnost da je ostavite kao nasledstvo, kupovina u freehold zoni je gotovo uvek logičniji izbor. Takve nekretnine se lakše prodaju, često imaju bolju vrednost na tržištu i zanimljivije su bankama za finansiranje, jer se radi o punom vlasništvu nad imovinom.
Kod freehold modela važno je i to što ste manje vezani za rokove i produženja ugovora, pa je planiranje na duži period jednostavnije. Investitori koji kupuju radi izdavanja često biraju freehold upravo zato što im daje veću fleksibilnost u upravljanju nekretninom i lakši izlaz iz investicije kroz preprodaju.
Još jedna važna stavka je da se određene vrste investicionih viza u Dubaiju vezuju upravo za vlasništvo nad nekretninom, što freehold model čini posebno atraktivnim za strane kupce koji razmišljaju dugoročno. Takođe, prenos vlasništva, nasleđivanje i pravna zaštita imovine su jasnije definisani kada se radi o punom vlasništvu nad nekretninom.
Leasehold može imati smisla u specifičnim situacijama, na primer kada je fokus na nižoj početnoj ceni ili kada kupac ne planira dugoročno zadržavanje nekretnine. Ipak, važno je razumeti da leasehold podrazumeva vremenski ograničeno pravo korišćenja nekretnine (najčešće do 99 godina), kao i potencijalne uslove produženja ugovora, što može uticati na dugoročnu strategiju ulaganja.
Zbog toga većina stranih kupaca u Dubaiju cilja kupovinu nekretnine u freehold zoni, ne samo zbog sigurnosti vlasništva, već i zbog jednostavnijeg upravljanja imovinom, lakšeg i bržeg izdavanja, jasnijeg pravnog statusa i stabilnijeg dugoročnog potencijala rasta vrednosti.
Zaključak
Razlika između leasehold i freehold modela u Dubaiju nije samo pravni detalj, već ključna stvar koja utiče na sigurnost tvoje investicije. Freehold ti daje trajno vlasništvo, dok leasehold znači pravo korišćenja na ograničen period.
Sky Glow tim čine stručnjaci sa iskustvom na tržištu nekretnina u Dubaiju, koji svakodnevno rade sa kupcima iz Srbije i regiona i jasno predstavljaju razlike između freehold i leasehold opcija, kao i koje zone imaju najviše smisla u odnosu na vaš budžet i ciljeve.
Naša usluga je za kupce u potpunosti besplatna, a naš fokus je da dobijete tačne, proverene i praktične informacije, bez pritiska i skrivenih troškova. Ako razmišljate o kupovini nekretnine u Dubaiju i niste sigurni da li je za vas bolja freehold ili leasehold zona, slobodno nas kontaktirajte. Kroz razgovor o vašim ciljevima i očekivanjima, zajedno možemo pronaći nekretninu u zoni koja će najbolje odgovarati vašim dugoročnim planovima i viziji koju imate.
